Um dia chega a notificação: uma linha de transmissão vai cruzar a fazenda, uma rodovia vai ser duplicada sobre parte da área, um duto vai passar pela propriedade. Junto vem uma proposta de indenização, com prazo para resposta. Este guia explica o que está em jogo nesse momento e por que a avaliação técnica independente faz diferença no valor final.
Servidão administrativa e desapropriação: qual a diferença
Na servidão administrativa, a terra continua sua, mas uma faixa passa a ter uso restrito: embaixo de uma linha de transmissão, por exemplo, há limites para construir, plantar espécies de grande porte e operar certas máquinas. Na desapropriação, a área sai definitivamente do seu patrimônio e é transferida ao poder público ou à concessionária responsável pela obra.
Nos dois casos existe o direito à indenização. A diferença está no que é indenizado: na desapropriação, o valor da área perdida e dos prejuízos associados; na servidão, a restrição de uso da faixa e os efeitos dela sobre a atividade.
O que compõe uma indenização justa
Propostas iniciais nem sempre consideram todos esses itens, ou os consideram com critérios que não refletem o mercado da região. Por isso cada componente precisa ser verificado tecnicamente.
Ponto importante: depois de assinado o acordo, rever o valor costuma ser difícil. O momento de verificar se a oferta é justa é antes de aceitar, com uma avaliação independente.
Por que a primeira oferta merece análise técnica
A avaliação apresentada pela concessionária ou pelo poder público é feita pelo interessado em pagar. Isso não significa má-fé, mas significa que ela parte de critérios definidos por quem propõe. Uma avaliação independente, feita conforme a ABNT NBR 14.653, permite comparar valores item a item e apontar diferenças com fundamento, e não com impressão.
Via extrajudicial e via judicial
Muitos casos se resolvem na negociação, com laudo técnico apoiando a contraproposta do produtor. Quando não há acordo, a discussão segue para o processo judicial, no qual o juiz nomeia um perito e cada parte pode indicar seu assistente técnico. Nessa fase, o produtor atua em conjunto com o advogado, e o trabalho técnico continua: quesitos, acompanhamento da perícia e parecer sobre o laudo oficial.
O papel do laudo técnico
Em resumo, o laudo independente cumpre três funções: documenta o que a obra atinge, quantifica cada componente da indenização e dá base técnica para negociar ou discutir judicialmente. É a diferença entre aceitar um número e conhecer o valor.
Marcos Júnio Canedo de Sousa Lima
Engenheiro agrônomo e perito avaliador. CREA/MG 254.489, IBAPE/MG 1.263. Responsável técnico da Agro Canedo, em Patos de Minas/MG, com atendimento em todo o Brasil.
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Antes de assinar, verifique o valor com uma avaliação técnica independente.